VEJA TAMBÉM: Lei Original de 16/12/1964
Trecho do Novo Código Civil que diz respeito à administração condominial que entrou em vigor em 11/01/2003
LEI Nº 10.406 DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Título I
DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum
dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas
ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do
prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade,
a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e
nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se
calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º. Nenhuma unidade
imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é
parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o
condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinação da fração
ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se
destinam.
Art. 1.333. A convenção que
constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser
oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas
referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo
de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das
assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão
sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser
feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos
proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do
condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades;
II - usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
III - votar nas deliberações da
assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do
condômino:
I - Contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas frações ideais;
II - não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor
da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar
a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não
cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor
de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou
possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a
pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou
possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino
alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada
condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas
partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é
proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino
alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a
ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a
partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas
se serve.
Art. 1.341. A realização de obras
no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de
dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria
dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações
necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou,
em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos
necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as
obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou,
em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar
obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo
direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de
interesse comum.
Art. 1.342. A realização de
obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a
utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades
imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do
terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja
danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o
seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou
parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio,
por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos
condôminos;
II - representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à
assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a
convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI - elaborar o orçamento da
receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as
suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à
assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da
edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia
investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir
a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção.
Art. 1.349. A assembléia,
especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá,
pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico,
anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a
fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar
a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se
reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação
de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento
interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de
aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido
quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos
metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda
convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo
quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não
poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no
condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por
prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for
total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em
assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma
das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a
reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que
se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido
o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades
imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer
desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º.
do artigo antecedente.
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