VEJA TAMBÉM: Alterações introduzidas através do Novo Código Civil de 2003
LEI No.
4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Título I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1o As
edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a
forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados , e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1o Cada unidade
será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.
§ 2o A cada
unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns,
expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2o Cada
unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum,
será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de
suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
§ 1o O direito à
guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjunto
de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fraçào ideal expecífica de terreno.
§ 2o O direito de
que trata o § 1o Deste artigo poderá ser transferido a outro condomínio
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência
a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3o Nos
edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.
· Os parágrafos
foram introduzidos pela Lei no. 4.864, de 29-11-1965
Parágrafo único. (VETADO)
Art. 3o O terreno
em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem
como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo
o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e
serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade.
Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino
(VETADO).
Art. 4o A
alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e
a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos
condôminos (VETADO).
Parágrafo único.
O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas.
Art. 5o O
condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á
pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6o Sem
prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7o O
condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento,
com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a
fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se
a descrição interna da unidade.
Art. 8o Quando, em
terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o
cessionário deste ou promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma
edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às
unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às
unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for
reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada
uma das unidades:
c) serão
discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos
titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão
discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou
para as unidades entre si.
· Sobre a
possibilidade de desdobramento da incorporação em varias incorporações V. O disposto
no art. 6o. da Lei no. 4.864, de 29-11-1965.
Capítulo II
DA CONVEÇÃO DE CONDOMÍNIO
Art. 9o Os
proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos
direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1o Far-se-á o
registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais
alterações.
§ 2o Considera-se
aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores,
cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,
a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3o Além de
outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a
discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) o destino das
diferentes partes;
c) o modo de usar
as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma
e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as
extraordinárias;
e) o modo de
escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições
do síndico, além das legais;
g) a definição da
natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo
de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os
diversos tipos de votações;
j) a forma de
contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o
quorum para as alterações de Convenção;
m) a forma e o
quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria
Convenção.
§ 4o No caso de
conjunto de edificações, a que se refere o art. 8o, a convenção de condomínio fixará
os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações,
podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno,
inclusive as edificadas.
· O § 4o foi
introduzido pela Lei no. 4.864, de 29-11-1965.
Art. 10 . É defeso
a qualquer condômino:
I – alterar a
forma externa da fachada;
II – decorar
as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no
conjunto da edificação;
III – destinar
a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou
perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV –
embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1o O
transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à
custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2o O
proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos
condôminos.
Art. 11. Para
efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo
III
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Art. 12. Cada
condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1o Salvo
disposição em contrário da Convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá
à fração ideal do terreno de cada unidade.
§ 2o Cabe ao
síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a
cobrança judicial das quotas atrasadas.
· V. Código de
Processo Civil, arts. 275, II, "c", e 585, IV.
§ 3o O condômino
que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro
moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o
estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou
superior a seis meses.
§ 4o As obras que
interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou a
serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou
titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em
assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com
aprovação da assembléia.
§ 5o A renúncia
de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para
exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
DO SEGURO DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
Art. 13.
Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o
prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único.
O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias,
contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio
sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente
pela Municipalidade.
· Condições
especiais para seguro de edifícios em condomínio – V. Portaria no. 33, de
27-7-1964, do Departamento Nacional de Seguros Privados e Capitalização.
Art. 14. Na
ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua
reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que
representam metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1o Rejeitada a
proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada,
decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do
valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro
facultativo de sua unidade.
§ 2o Aprovada, a
reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma
externa e a mesma disposição interna.
§ 3o Na hipótese
do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na
hipótese de que trata o § 3o do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas,
por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1o Como
condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na
vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2o Feito o
depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a
adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o
Oficial de registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a
adjudicação foi resultante da medida liminar.
§ 3o Feito o
depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a
contestação (VETADO).
§ 4o Se não
contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5o Se contestado
o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6o Se a
sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à
razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total
devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7o Transitada em
julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá
registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8o A maioria
poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de
sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o
recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de
condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto dos
condôminos que representem mais de dois terços das quotas ideais do respectivo terreno
poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único.
A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se
o processo previsto no art. 15.
Art. 18. A
aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por
força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando
sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do
regulamento interno.
· Com a relação
dada pelo Decreto-lei no. 981, de 21-10-1969. O mesmo dispositivo havia sido alterado pelo
art. 8o da Lei no. 4.864, de 29-11-1965.
Capítulo V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art. 19. Cada
condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma,
segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa
vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos.
Parágrafo único.
(VETADO).
Art. 20. Aplicam-se
ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso,
fruição e destino da unidade.
Art. 21. A
violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à
multa fixada na própria convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único.
Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva em
benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capítulo VI
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22. Será
eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não
poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1o Compete ao
síndico:
a) representar,
ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa
dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela
Convenção;
b) exercer a
administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita
à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos
os moradores;
c) praticar os atos
que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas
estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer
cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberações da assembléia;
f) prestar contas
à assembléia dos condôminos.
§ 2o As funções
administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua
inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3o A Convenção
poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada
pelo interessado.
§ 4o Ao síndico,
que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será
fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção
dispuser diferentemente.
§ 5o O síndico
poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral
especialmente convocada.
§ 6o A Convenção
poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o
mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será
eleito, na forma prevista no Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três
condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos permitida a reeleição.
Parágrafo único.
Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na
solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir
suas atribuições específicas.
Capítulo
VII
DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 24. Haverá,
anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na
forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na
ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de
edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1o As decisões
da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos
os condôminos.
§ 2o O síndico
nos oito dias subseqüentes à assembléia comunicará aos condôminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e
promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3o Nas
assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
Art. 25. Ressalvado
o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias,
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do
condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único.
Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia
geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das
frações ideais.
Art. 26. (VETADO)
Art. 27. Se a
assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias
após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos
interessados. |