Regulamento Interno

PERGUNTA: Como deve ser elaborado o Regimento Interno de um condomínio?

RESPOSTA: O Regimento Interno, documento imprescindível para disciplinar o dia-a-dia de um edifício, deve ser elaborado sob a supervisão e/ou orientação de um advogado especializado. Esse cuidado evitará a inclusão de artigos e parágrafos que conflitem com a Convenção, o Código Civil ou mesmo com a Lei de Condomínios.

PERGUNTA: O Regimento Interno deve ser feito juntamente com a Convenção do Condomínio?

RESPOSTA: Em hipótese alguma. A função básica do RI, é normatizar a rotina do edifício, suprir suas falhas e controlar sua convivência. Isso só é possível após um determinado tempo de funcionamento do condomínio. No entanto, as disposições do Regulamento Interno não podem contrariar àquelas da Convenção Condominial, e muito menos às da Lei do Condomínio.

PERGUNTA: Se meu Regimento Interno prevê uma conduta perante a massa condominial e a Convenção do Condomínio, sobre o mesmo item, tem outra disposição, qual eu sigo?

RESPOSTA: A Convenção Condominial. Hierarquicamente, temos que seguir: Lei do Condomínio, Convenção Condominial e por último o Regulamento Interno. Há que se perceber que a Lei do Condomínio é ampla e genérica, a Convenção Condominial, em última análise, representa a constituição do condomínio, sua lei maior. Nela temos disposições que visam determinar normas de como proceder, de agir, estabelecer condutas, convívio social e costumes. Já a função básica do RI é normatizar a rotina do edifício, suprir suas falhas e controlar sua convivência.


Gerais

PERGUNTA: Qual o significado das palavras Edifício, Prédio e Condomínio? Posso usá-las como sinônimos?

RESPOSTA: Normalmente se utiliza a palavra Edifício como sinônimo de construção pronta. Ou seja, a estrutura física básica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. São as edificações ou conjunto de edificações a que se refere a Lei. Prédio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o edifício com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc. Condomínio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura física do prédio, sua população e o vínculo jurídico que une pessoas e coisas neste complexo social.

PERGUNTA: Uma casa de condomínio residencial é assaltada. O condomínio, responsável pela segurança, é obrigado a ressarcir o prejuízo do proprietário?

RESPOSTA: O condomínio só poderá ser responsabilizado se ficar comprovada flagrante negligência, omissão ou imperícia do serviço de segurança. Nesse caso, terá de arcar com os prejuízos do proprietário do imóvel assaltado.

PERGUNTA: Condômino inadimplente pode ser eleito síndico do edifício?

RESPOSTA: Não. A impontualidade no pagamento das despesas condominiais incompatibiliza o candidato, pois cabe ao síndico dar o exemplo. A suspensão da elegibilidade é uma maneira de incentivar o cumprimento das obrigações. Não faria sentido que o condômino inadimplente fosse eleito síndico, pois tal procedimento poderia inviabilizar até uma possível ação de cobrança contra ele.

PERGUNTA: Como fica a cobrança do Fundo de Reserva quando, no condomínio, existe a figura do inquilino?

RESPOSTA: O Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Nesses casos, a solução mais viável é lançá-lo separadamente da taxa ordinária de condomínio (no entanto num único boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrança num boleto (ficha de compensação) em separado não é ilegal, mas muito onerosa para o edifício. De qualquer forma, a palavra final fica com a Convenção ou, no seu silêncio, com a Assembléia Geral.

PERGUNTA: O que fazer quando o síndico recebe taxas condominiais depois do vencimento, isentando os inadimplentes da multa prevista?

RESPOSTA: A cobrança da multa por atraso no pagamento do condomínio é prevista em lei. Caso o síndico receba as taxas atrasadas sem a devida multa, deverá recair sobre ele o pagamento de tal valor, a não ser que a Assembléia Geral lhe tenha dado esse poder ou quando tal ato é resultado de sentença judicial.

PERGUNTA: É lícita a instalação de ar-condicionado na fachada do prédio, mesmo não estando prevista no projeto inicial?

RESPOSTA: Alguns legisladores entendem que a colocação de aparelhos de ar-condicionado não constitui alteração de fachada, não havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembléia Geral do condomínio.

PERGUNTA: O síndico pode mencionar, no balancete do condomínio, a unidade inadimplente?

RESPOSTA: Não existe nada que proíba a exposição do número da unidade inadimplente e o valor do débito, no balancete enviado periodicamente aos condôminos. É uma informação que faz parte da prestação de contas e que todos têm o direito de saber, até para ter conhecimento de que estão pagando a mais pelos outros. Os tribunais já se manifestam nesse sentido, sustentando que não se trata de relação de consumo, mas decorrente da co-propriedade. Portanto, não é cabível, neste caso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

PERGUNTA: O fechamento de uma sacada com vidros é considerado alteração de fachada?

RESPOSTA: Trata-se de matéria polêmica. No entanto, se este procedimento desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, sim. É recomendável que o condômino consulte o síndico antes de autorizar a execução da obra.

PERGUNTA: As portas internas que dão para os corredores são consideradas objetos de fachada?

RESPOSTA: As portas internas - que dão acesso às áreas de corredores do edifício, átrio dos andares e demais ambientes comuns - são consideradas como integrantes de elementos estéticos que devem se harmonizar entre si, e constitui prejuízo ao patrimônio se estas forem de padrões ou cores diferentes. Assim, o tratamento da questão é semelhante ao das fachadas do edifício.

PERGUNTA: O condomínio pode proibir o locatário de usar determinado espaço ou objeto do prédio, sob a alegação de ser de uso exclusivo dos condôminos?

RESPOSTA: Não. O pretendente à locação, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária qualquer forma de proibição.

PERGUNTA: A obrigatoriedade de se contratar o seguro do condomínio é subordinada à assembléia geral?

RESPOSTA: Não. A contratação do seguro é obrigatória em razão da Lei de Condomínios. O que a assembléia poderá decidir será a escolha da melhor empresa.

PERGUNTA: No caso dos condomínios que já têm o "habite-se" há mais de 120 dias e ainda não fizeram o seguro, como proceder?

RESPOSTA: Esses condomínios estão irregulares e à mercê da própria sorte. Constatada a falha, deve-se imediatamente proceder à contratação do seguro, com validade a partir da data da assinatura.

PERGUNTA: Qual o prazo de validade do seguro obrigatório?

RESPOSTA: De um ano, a contar da data do pagamento da primeira parcela ou cota única do prêmio, renovando-se, automaticamente, por igual período e não necessariamente pela mesma seguradora, sempre se atualizando os valores dos bens de acordo com o mercado.

PERGUNTA: Quando os valores dos bens segurados (unidades autônomas) são diferentes, calcula-se o valor do prêmio por igual na contratação do seguro?

RESPOSTA: Não. Cada unidade paga, em sua Taxa Condominial, a cota parte que lhe couber em rateio, sempre proporcional à sua fração ideal. A Lei faculta, ainda, que cada condômino aumente o valor do seguro de sua unidade.

PERGUNTA: Como proceder ao cálculo do valor do seguro, quando existem no condomínio algumas unidades financiadas pelo SFH e, portanto, já seguradas?

RESPOSTA: O valor segurado deverá ser calculado desconsiderando-se tais unidades, que não participarão do rateio.

PERGUNTA: Os condomínios são obrigados a possuir livros contábeis?

RESPOSTA: Por não serem considerados pessoas jurídicas e pelo fato de não visar lucros, os condomínios estão dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para registro do fluxo de caixa.

PERGUNTA: A contabilidade do condomínio deve ser feita obrigatoriamente por contadores?

RESPOSTA: Não. Por não haver obrigatoriedade de livros fiscais, também estão isentos de contadores para efetuar a prestação de contas. É recomendável que a contabilidade seja elaborada por administradoras de condomínio, que contam com profissionais especializados no assunto.

PERGUNTA: Quem responde pelo erro na aplicação dos recursos do condomínio?

RESPOSTA: A aplicação de recursos é responsabilidade exclusiva e indelegável dos síndicos, que devem respeitar o que determina a Convenção Condominial e as decisões das Assembléias. Logo, os síndicos respondem perante o condomínio pela aplicação errônea destas verbas.

PERGUNTA: Quais os documentos que comprovam a quitação das despesas do condômino?

RESPOSTA: Os documentos são os boletos bancários expedidos pela administradora, devidamente autenticados, ou a declaração de inexistência de débitos, expedida pelo próprio síndico.

PERGUNTA: O pagamento de uma parcela do condomínio implica a quitação das anteriores?

RESPOSTA: Absolutamente não. O Código Civil estabelece que a quitação de uma parcela presume o pagamento das anteriores, salvo prova em contrário. No caso dos rateios condominiais, tal prova facilmente se verifica com a apresentação dos boletos não quitados.

PERGUNTA: Pode haver multa para o morador que atente contra o sossego e a segurança dos condôminos, bem como dos vizinhos do prédio?

RESPOSTA: Na comunidade de condôminos, direito e deveres são recíprocos. Aquele que infringir o direito alheio deve ser punido. A multa é uma das penalidades a auxiliar o cumprimento da disciplina. A penalidade deve constar no Regulamento Interno, que definirá o valor para cada caso. Ocorrendo uma transgressão, o infrator deve receber um aviso sobre o fato praticado, com o valor da multa disciplinar e prazo para o pagamento. Se inconformado, poderá recorrer à Assembléia dos condôminos. Se esta ratificar a multa, terá que pagar e, se não o fizer, o síndico entrará com ação judicial para sua cobrança.

PERGUNTA: O Salão de Festas pode ser cedido para reuniões religiosas ou bingos?

RESPOSTA: O Salão de Festas não pode ser cedido para fins políticos, jogos proibidos por lei ou reuniões de proselitismo religioso, a não ser em caso de cerimônia religiosa de casamento, por exemplo. No Regulamento Interno deve constar todos os detalhes para sua utilização, desde o pedido por escrito até a especificação para o que será usado, o dia e horário.

PERGUNTA: Garagem de condomínio pode ser locada?

RESPOSTA: Sim, desde que não haja qualquer restrição em relação à Convenção de Condomínio. A locação para terceiros, estranhos ao prédio, deverá, além da Convenção, atender também às regras de segurança estabelecidas pelo próprio condomínio.

PERGUNTA: É legal a permanência de animais em apartamentos?

RESPOSTA: Sim. É permitida a permanência de animais domésticos de pequeno porte em apartamentos. No entanto, alguns condomínios estabelecem regras para convivência ou trânsito destes animais em áreas comuns, tais como: estar no colo do dono, usar elevador de serviço etc.

PERGUNTA: Construtoras respondem por defeitos estruturais?

RESPOSTA: Vazamentos e infiltrações acusados logo após a entrega dos prédios novos são normalmente sanados, sem problemas, pelas construtoras, bastando para isso entrar em contato com elas. No entanto, quando o defeito é mais complicado ou mesmo de projeto, embora legalmente tal responsabilidade seja da construtora, via de regra esses casos são resolvidos na Justiça. Em função disso, toda comunicação com a construtora deverá ser devidamente documentada.

PERGUNTA: Síndico é funcionário do condomínio?

RESPOSTA: Não, o síndico não é empregado do condomínio e tem vida pessoal e profissional como qualquer outro morador. É praxe na maioria dos condomínios fixar em Assembléia Geral a isenção da Taxa Condominial do Síndico, muitas vezes como incentivo ou reembolso de despesas, não se tratando de remuneração para um funcionário. Mesmo isento do pagamento das despesas ordinárias, o síndico não está desobrigado à contribuição com Fundo de Obras, melhorias ou outro rateio extraordinário.