PERGUNTA: Em quais assuntos o locatário pode votar nas Assembléias?

RESPOSTA: Todos, com exceção daqueles estritamente ligados às despesas extraordinárias, que são as custeadas pelo condômino locador. Mas cabe lembrar que o inquilino só pode votar quando o proprietário não estiver presente na Assembléia, ou ainda, se o locador não nomeou um procurador para representá-lo.

PERGUNTA: Qual a diferença entre Assembléia Ordinária e Extraordinária?

RESPOSTA: A Assembléia Ordinária é aquela realizada uma vez por ano, obrigatória, determinada pela Convenção Condominial. Geralmente é recomendado que essas assembléias ocorram no primeiro trimestre do ano. Nela, são discutidas e aprovadas as contas do período que se encerra, bem como de assuntos ligados ao orçamento do novo exercício e temas de interesse geral. Nessa Assembléia, normalmente há eleição de Síndico, Subsíndico e Membros do Conselho Consultivo. As Assembléias Extraordinárias são convocadas sempre que houver interesse do condomínio.

PERGUNTA: Quem convoca uma assembléia?

RESPOSTA: O síndico, da seguinte forma: a Convenção do Condomínio, geralmente, prevê o tipo de convocação, podendo ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local (quando determinado explicitamente na Convenção - normalmente para edifícios com um número muito grande de unidades). A colocação do edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia e aumenta o número de pessoas nas assembléias. No entanto, os condôminos também podem convocar uma assembléia por meio de um abaixo-assinado que represente um mínimo de 25% das frações ideais. Em casos excepcionais, há entendimentos que, também o Conselho Consultivo possa estar fazendo a convocação.

PERGUNTA: Qual o procedimento caso o síndico não convoque a assembléia?

RESPOSTA: Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quórum mínimo de um ¼, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos.

PERGUNTA: As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

RESPOSTA: Não havendo a convocação regular de algum condômino, a Assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia. A qualquer momento, esta poderá ser impugnada.

PERGUNTA: Assuntos não constantes da ordem do dia podem ser decididos nas assembléias?

RESPOSTA: Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja para deliberação de despesas ou restrição de direitos, não constantes da Ordem do Dia, a Assembléia poderá ser anulada judicialmente.

PERGUNTA: Quando os inquilinos podem votar em Assembléia?

RESPOSTA: Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condômino-locador não compareça. O inquilino poderá votar sem procuração, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento.

PERGUNTA: As atas de Assembléias precisam ser registradas?

RESPOSTA: A Lei do Condomínio não obriga o registro. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, tais como: eleição de síndico, alteração na convenção, despesas extraordinárias de grande vulto.

PERGUNTA: Quais as vantagens do registro de uma ata?

RESPOSTA: O registro torna pública a decisão da Assembléia e presume que terceiros tomem ciência da mesma.

PERGUNTA: O condômino inadimplente tem direito a voto?

RESPOSTA: Normalmente as convenções de condomínio proíbem que condômino inadimplente vote em Assembléias, e não se tem notícia de ações anulatórias deste dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio.

PERGUNTA: Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?

RESPOSTA: Não. Cabe à Convenção do condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a Convenção dê ao síndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça aos critérios exigidos por lei.

PERGUNTA: É obrigatório publicar em jornal as convocações de Assembléia?

RESPOSTA: Essa determinação é estabelecida pela própria Convenção. No entendimento da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), tal prática só deveria ser exigida em condomínios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifícios de pequeno porte, salvo disposição em contrário das convenções que determinam que a forma de convocação seja por edital protocolado junto aos condôminos, um simples aviso na portaria ou no elevador já torna público o comunicado.

PERGUNTA: O presidente de uma assembléia de condomínio tem direito a voto?

RESPOSTA: Os critérios que definem se o presidente terá direito a voto, quando este for condômino, é matéria inscrita nas normas da Convenção do Condomínio. Nos casos em que não há impedimentos, aquele que preside a assembléia poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Neste caso, no entanto, não há como o presidente voltar em assembléia.

PERGUNTA: A quem compete convocar a primeira Assembléia de Condomínio?

RESPOSTA: A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembléia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembléia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.

PERGUNTA: Qual o prazo de antecedência de convocação de uma assembléia?

RESPOSTA: O prazo que antecede uma convocação é definido no texto da Convenção. Caso o documento seja omisso, a regra que define este prazo está ligada ao bom senso, sendo usual expedir uma convocação com, pelo menos, cinco dias de antecedência. A legislação não dispõe de nenhuma regra específica para o tema.

PERGUNTA: As assembléias podem ser realizadas fora do condomínio?

RESPOSTA: Sim, desde que a convenção não proíba. Isso ocorre muito nos casos de condomínios em construção, quando as assembléias são realizadas na sede da empresa responsável pela obra.

PERGUNTA: Quando locador e locatário estão presentes na assembléia e o assunto a ser votado refere-se à taxa normal do condomínio, a quem cabe o direito do voto?

RESPOSTA: O direito do voto em assembléias de condomínios é sempre do locador, quando este é condômino, sendo ele o representante da unidade perante o condomínio. Ao inquilino só é dado este direito quando da ausência do proprietário.

PERGUNTA: Se a Lei do Inquilino prevê as obrigações do locatário de custear as taxas ordinárias de condomínio, por que é do locador a responsabilidade do seu pagamento perante o condomínio?

RESPOSTA: É obrigação do Locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, em decorrência do contrato de locação que celebrou com o Locador. O proprietário é obrigado a repassar o valor ao condomínio que somente pode reconhecer como responsável pelo pagamento o condômino, e não terceiros estranhos ao condomínio.