CUIDAMOS DO SEU NEGÓCIO! - TEMOS O IMÓVEL QUE VC PROCURA
  Área Institucional Sherlock Home Info Úteis Localização Anuncie Fale Conosco  
Pesquise Imóveis em São Paulo (SP).   Para outras localidades utilize o 'Menu Avançado'
Perguntas e Resposta Sobre Convenção de Condomínio.
Fonte: Planeta Imóvel   em 18/11/2002

PERGUNTA: As convenções são sempre iguais em qualquer condomínio?

RESPOSTA: Não. Cada condomínio deve ter a sua convenção, elaborada de acordo com as suas características. Algumas cláusulas, no entanto, chegam a ser idênticas, por força da Lei de Condomínios.

PERGUNTA: Como proceder quando a Convenção foi elaborada de forma incorreta?

RESPOSTA: Toda e qualquer cláusula incorreta em uma Convenção, será nula de pleno direito, cabendo aos condôminos, em Assembléia Geral, devidamente convocada, retificá-la o mais rápido possível. Deve-se, no entanto, observar o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos (proprietários), para aprovar as alterações.

PERGUNTA: O que fazer quando o condomínio não possui sua Convenção?

RESPOSTA: A maioria dos condomínios possui Convenção. Acontece que alguns deles desconhecem que os documentos ficam em cartório, bastando solicitar cópia da Convenção. Porém, quando realmente não existir Convenção do Condomínio, caberá então aos condôminos elaborá-la conforme exigência legal. Na ausência deste Instrumento, vale o que determina a Lei. Não é recomendável a falta da Convenção.

PERGUNTA: É válida a Convenção que proíbe a participação dos locatários nas Assembléias?

RESPOSTA: Não. As Convenções não podem ferir leis superiores, no caso a de nº 9.267/96, que instituiu o direito de participação nas Assembléias, caso o proprietário locador não esteja presente. As Convenções anteriores à vigência dessa lei têm, automaticamente, suas regulamentações anuladas, caso disponham o contrário.

PERGUNTA: Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?

RESPOSTA: Não. Cabe à Convenção Condominial determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a convenção dê ao síndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça aos critérios exigidos por lei.

PERGUNTA: É regra geral isentar o síndico da taxa de condomínio?

RESPOSTA: Não. A remuneração do síndico, seja em forma de pró-labore ou isenção, deve ser definida Convenção ou, no seu silêncio, pela Assembléia Geral de condôminos. Muitas vezes, tal isenção acaba funcionando como um incentivo para que o morador aceite a função de síndico.

PERGUNTA: É obrigatório publicar em jornal as convocações de Assembléia?

RESPOSTA: Essa determinação é estabelecida pela própria Convenção. Via de regra, tal prática só deveria ser exigida em condomínios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifícios de pequeno porte, salvo disposição em contrário das convenções que determinam que a forma de convocação seja através de um edital protocolado junto aos condôminos, um simples aviso na portaria ou no elevador já torna público o comunicado.

PERGUNTA: Quantas procurações um condômino pode apresentar na Assembléia?

RESPOSTA: Depende do que estiver na Convenção do condomínio. Se o documento for omisso, o condômino poderá apresentar o número de procurações pelas quais foi constituído como Procurador. Mas, é importante lembrar que todas as procurações deverão estar com firma reconhecida, conforme determinação do artigo 1.289, § 3º, do Código Civil Brasileiro.

PERGUNTA: O síndico pode ser uma pessoa "estranha" ao condomínio?

RESPOSTA: Desde que a Convenção do condomínio autorize, a lei permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Existem profissionais autônomos que exercem essa função remuneradamente, na condição de "síndico profissional". Algumas administradoras costumam, na ausência de candidatos, a exercer o cargo de síndico, designando um de seus profissionais para essa função.

PERGUNTA: O mandato do síndico é sempre de dois anos?

RESPOSTA: A duração do mandato do síndico - por imposição legal - é de dois anos como limite máximo, sendo permitida a reeleição. Porém, nada impede que a Convenção tenha, como previsão, um tempo menor que os dois anos atribuídos por lei.

PERGUNTA: O presidente de uma assembléia de condomínio tem direito a voto?

RESPOSTA: Os critérios que definem se o presidente terá direito a voto, quando este for condômino, é matéria inscrita nas normas da Convenção do condomínio. Nos casos em que não há impedimentos, aquele que preside a Assembléia, poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Neste caso, no entanto, não há como o presidente votar.

PERGUNTA: A quem compete convocar a primeira Assembléia de Condomínio?

RESPOSTA: A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembléia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembléia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.

PERGUNTA: Como deve ser feita a prestação de contas do edifício?

RESPOSTA: Por imposição legal, a Prestação de Contas deverá acontecer uma vez por ano, quando da realização da Assembléia Geral Ordinária. A época em que se realizará esta assembléia deverá estar estipulada na convenção de condomínio. A forma de prestar contas, aos condôminos, será por demonstrativos financeiros e conciliação entre os documentos que comprovam as despesas e o resultado financeiro do período.

PERGUNTA: O conselho fiscal tem poder de aprovar as contas apresentadas pelo síndico?

RESPOSTA: Não. A legislação não tem como previsão, a existência de um conselho de natureza fiscalizadora, como erroneamente muitas convenções prevêem. O Conselho que poderá atuar nos condomínios será o Consultivo e, suas atribuições, deverão constar do texto da convenção. Via de regra, cabe ao Conselho Consultivo referendar ou não as contas do Síndico.

PERGUNTA: Quando ocorrer a destituição do síndico, cabe ao subsíndico terminar o mandato?

RESPOSTA: Não. A destituição do síndico é um ato derivado dos condôminos. E, neste ato, deverá haver a previsibilidade da eleição de um síndico substituto, o qual complementará o mandato de seu antecessor. O subsíndico assume, o cargo vacante, apenas se esta atribuição estiver disposta no texto da Convenção Condominial, e isso ainda em caráter provisório, até a convocação de uma assembléia para eleger o substituto. Normalmente, é dado ao subsíndico um prazo de 30 dias para que o convoque uma Assembléia e restabeleça a ordem legal do condomínio. Quando da Assembléia, o próprio subsíndico pode concorrer ao cargo e, se eleito, completar o prazo referente ao cumprimento do mandato.

PERGUNTA: Nos casos de atraso no pagamento da taxa condominial, deve ser aplicada a multa de 2% prevista pelo Código de Defesa do Consumidor?

RESPOSTA: A cobrança de multa por atraso no pagamento de cotas condominiais respeitará o que a Convenção de condomínio dispuser, podendo o percentual variar de 0% a 20%. A multa de 2%, prevista no Código de Defesa do Consumidor, aplica-se apenas a obrigações derivadas de concessão de crédito. Há que se ter em mente que Condomínio não guarda relação prevista no Código de Defesa do Consumidor, e que a multa é uma penalidade ao infrator.

[ VOLTAR ]         [ HOME ]
  Unicasa - Administração & Consultoria de Imóveis Ltda
Pça. da República, 419 - 4º andar - Centro CEP 01045-001
Fone/Fax (11) 3225-8400
 
Aplicativo NetImóvel desenvolvido e licenciado por  HQnet Sistemas Internet